No es ninguna novedad que la industria inmobiliaria ha vivido un escenario difícil en los últimos años. Comenzó en 2020 con el alza de costos de construcción, lo que significó un primer freno en el desarrollo inmobiliario. Luego fueron apareciendo más problemas, endógenos y exógenos de la industria. Municipios oponiéndose a la recepción final de proyectos, varios otros municipios cambiando el plan regulador, y más importante aún, una inflación como consecuencia del paquete de ayudas del gobierno durante la pandemia, que fue combatida por un alza de tasas histórica por parte del Banco Central.

¿Cuáles fueron las consecuencias? A finales del 2023, las tasas de interés para acceder a créditos hipotecarios alcanzaban su máximo histórico en 14 años, impactando directamente en una caída de ventas (40% desde 2019 a 2020, llegando a ventas similares a las de 12 años atrás según datos de Colliers) que gradualmente fue generando una acumulación de stock inmobiliario.

En diciembre 2023, una nota del Diario Financiero hablaba del stock en particular de 8 inmobiliarias que reportan a la CMF. En 2022 sumaban un stock de 3.607 viviendas y en un año sufrieron un aumento del 55,48% unidades con entrega inmediata, alcanzando 5.608 viviendas. En la región Metropolitana el panorama es preocupante, según datos de Toctoc hay más de 28.000 viviendas con entrega inmediata, representando un stock de más de dos años.

Para las inmobiliarias, el stock con entrega inmediata significa una serie de problemas, desde los costos de mantención y pago de contribuciones, capital que podría ser invertido para nuevos proyectos estancado en viviendas sin vender, hasta consecuencias directas en el flujo de caja de las inmobiliarias.

Desde Alza, una de las primeras ideas que nace es el financiamiento de stock, donde otorgamos financiamiento a las inmobiliarias tomando como garantía viviendas terminadas con recepción municipal, realizando adelanto de los flujos de venta, y permitiendo a las inmobiliarias mantener los precios. Vemos como un factor clave que las inmobiliarias no realicen descuentos ya que a mediano plazo se vislumbra una lenta recuperación de los precios, y creemos que el financiamiento de stock es una excelente alternativa para que bajar los precios no sea una obligación. Con los costos de construcción subiendo, una baja en los precios significa aún menores márgenes en el desarrollo inmobiliario, perdiendo así el atractivo de la inversión en un país que presenta un grave déficit habitacional.

Dado el contexto, el incentivo para invertir en desarrollo inmobiliario hoy es bajo, más aún cuando contamos con opciones de inversión en deuda inmobiliaria tan óptimas como el financiamiento de stock, con buenos retornos y un riesgo acotado a garantías reales. Sin embargo, este momento de la deuda privada inmobiliaria no será eterno, ya que con tasas a la baja es probable que dentro de un año las oportunidades de deuda sean menores.

Según Colliers, los permisos de edificación cayeron un 43% respecto a los permisos otorgados durante 2018-2019, y una vez que se vaya vendiendo el stock mencionado anteriormente, la oferta se va a contraer considerando la baja en nuevos desarrollos.

¿Las oportunidades? Hace algunos años lo más lógico para obtener altos retornos era lograr asociarse a inmobiliarias y ser parte del desarrollo, corriendo todos los riesgos asociados. Hoy nos encontramos en el otro extremo, entregando deuda inmobiliaria y tomando como garantía viviendas con recepción municipal, sin riesgo de desarrollo ni construcción, y manteniendo altos retornos. Pero la vuelta a la inversión en capital de desarrollo va a ser gradual, donde quienes quieran mantener altos retornos, probablemente puedan hacerlo mediante inversión en acciones preferentes con garantía del desarrollador, y posteriormente, necesiten volver a participar en el riesgo completo de desarrollo, construcción y comercialización del proyecto.

Maximiliano Concha
Analista de Inversiones Alzagroup